sous-location-non-autorisee-par-le-contrat-de-bail-enquete-privee_parisQu’il soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, le contrat de bail de location immobilière définit des droits et des obligations tant pour le bailleur que pour le locataire (preneur). Ainsi, par cette convention, l’un (le bailleur) s’engage à mettre à la disposition du second (le locataire), un bien dont il est propriétaire, et ceci en contrepartie du versement d’un loyer et de charges.

Le contrat de bail soumet ces deux parties au respect de règles d’ordre public énoncées par le Code civil (….), ainsi qu’au respect des dispositions particulières qu’ils auront souhaité faire apparaitre dans cet acte.

Les différents types de contrat de bail

Le bien mis à disposition pourra donc faire l’objet :

  • d’un contrat de bail d’habitation (maison ou appartement, et pour une durée minimale de 3 ans) ;
  • d’un contrat de bail professionnel (pour des professions libérales et pour une durée ne pouvant être inférieure à 6 ans) ;
  • d’un contrat de bail commercial (pour un commerçant, un artisan, ou un industriel, et pour une durée ne pouvant être inférieure à 9 ans sauf certaine exception légale prévues à article L. 145-5 du Code de commerce).

Le bien pourra être loué vide ou meublé, pour une longue durée ou courte (bail meublé, bail précaire, bail de location saisonnière). Il peut aussi porter sur des garages ou des parkings.

Chacun de ces types particuliers de location pourra engendrer des problèmes entre bailleur et locataire, pour non-respect des obligations/conditions définies dans le contrat de bail qu’ils ont signé.

L’intervention du cabinet Arnoult International consistera à prouver que l’une ou l’autre des parties n’a pas respecté les obligations du contrat de bail auquel il est soumis.

Parmi les obligations auxquelles le bailleur est soumis : offrir la jouissance d’un logement décent. Parmi les obligations auxquelles le locataire est soumis : payer régulièrement et à échéance son loyer et ses charges, souscrire annuellement un contrat d’assurance des risques locatifs pour le bien loué, s’interdire toute sous-location sans l’accord préalable du bailleur (qu’elle soit durable ou ponctuelle de type airbnb), jouir paisiblement du bien dans le respect de l’usage qui en a été défini dans le bail, le non-respect de l’occupation suffisante du bien (cf. les conditions d’application de la loi 1948 ….).

Exemple &
Cas pratique

1. Sous-location illégale

Ayant des soupçons sur l’identité de l’occupant effectif et de manière constante de son logement, Monsieur M. (bailleur) sollicite nos services afin de déterminer si le locataire (preneur) n’a pas mis en place une sous-location, sans son autorisation préalable alors que celle-ci  est indispensable.

Les investigations menées ont permis de prouver que le locataire en titre n’habitait plus le logement depuis plus d’une année et qu’il avait mis en place des sous-locations successives à son profit.

Grace à notre rapport d’enquête, le propriétaire a été fondé à demander et obtenir la résiliation judiciaire pour motif légitime et sérieux du bail d’habitation pour non respect des conditions de ce contrat par son locataire.

2. Insuffisance d'occupation

Au décès de son père, Monsieur P. hérite d’un logement dont bénéficie Madame V., locataire en titre d’un contrat de bail régi par la Loi de 1948. Ayant des doutes sur l’occupation effective de Madame V. de son logement, Monsieur P. sollicite notre assistance pour vérifier le respect des conditions de jouissance posées par cette Loi.

Les investigations menées ont permis de déterminer que Madame V. vivait en réalité dans sa résidence secondaire et louait ce logement à des étudiants. 

Grace à notre rapport d’enquête, le propriétaire a obtenu la résiliation du contrat de bail dont bénéficiait sa locataire sous le régime de la Loi de 1948.

Contrat de mission

Pour chaque mission, un contrat est rédigé précisant l’objet de la mission, la méthodologie, les conditions financières et le délai d’intervention.

Directeur d'enquêtes

Votre dossier sera pris en charge par un directeur d’enquêtes dédié qui sera votre seul interlocuteur chargé de la coordination et de la mise en œuvre des investigations.

Rapport d'enquête

À l’issue des investigations, un rapport d’enquête détaillé, circonstancié et précis sera rédigé et pourra être produit, le cas échéant, devant la juridiction compétente.