Les contentieux liés aux personnes peuvent être de deux natures :
1. Les comportements abusifs d'un occupant engendrant des troubles anormaux du voisinage
Qu’ils soient locataires, ou qu’ils soient propriétaires occupants ou bailleurs dans un immeuble en copropriété, tous doivent respecter les règles de jouissance des parties communes et des parties privatives, définies tant par le règlement de copropriété que par le contrat de bail auquel ils ont souscrits.
Si le contrat de bail impose au locataire une jouissance paisible, le règlement de copropriété s’impose et doit être respecté par tous les résidents de l’immeuble, même s’ils sont locataires. A ce titre, ces derniers ne doivent pas causer de troubles de jouissance paisible à leurs voisins (nuisances sonores, olfactives..) et ne doivent pas encombrer ou dégrader les parties communes par exemple. Toutefois, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas de lien de droit avec un locataire, il incombe au propriétaire bailleur de faire respecter le règlement de copropriété à ses locataires (il doit avoir porté à la connaissance des locataires les mentions du RCP qui les intéressent, au moment de la signature du bail). Le propriétaire bailleur peut être redevable du coût des réparations des dégradations que ses locataires ont pu causer, dont le syndicat des copropriétaires est fondé à lui demander le remboursement. Ces cas de figures sont sources d’important contentieux en copropriété.
Exemple &
Cas pratique
De nombreux habitants d’une copropriété se plaignent auprès du syndic des troubles de voisinage et détériorations des parties communes qu’ils ont à subir depuis l’arrivée d’une nouvelle locataire qui se prostituerait dans son studio. En effet, certains voisins ont constaté des entrées et sorties anormales, la détérioration régulières de la porte d’entrée et de la gâche électrique, des cris et violences dans les parties communes. Ces comportements et agissements étant contraires au respect d’une « occupation bourgeoise » telle que le définit le règlement de copropriété, des investigations ont été nécessaires.
Ces dernières ont permis de constater que de nombreuses personnes entraient dans les parties communes de l’immeuble pour se rendre dans l’appartement loué par la nouvelle locataire permettant ainsi de confirmer son activité de prostituée.
Notre rapport d’enquête a permis au syndic d’interagir avec le propriétaire et d’obtenir la rupture du bail de location puis le départ de l’occupante.
2. Le non-respect du contrat de travail par un salarié employé par le syndicat de copropriétaires
S’agissant encore de contentieux en copropriété, il en est qui touchent aux contrats de travail qui lient le syndicat des copropriétaires (représenté par le syndic) à des salariés, qu’il s’agisse de concierges/gardiens (jouissant d’une loge sur place qu’ils habitent) ou d’employés d’immeubles.
Exemple &
Cas pratique
Un gardien, salarié d’un syndicat de copropriétaires est astreint au titre d’un contrat de travail à des heures de présence et des taches spécifiques à effectuer. Le syndic nous sollicite car certains occupants le soupçonnent d’avoir des activités extra-professionnelles pendant les heures où il devrait être présent sur le site de la copropriété.
Notre enquête a permis de démontrer que, lors de ses heures de présence obligatoire, le gardien quittait régulièrement la copropriété avec son utilitaire pour se rendre sur des chantiers et y effectuer des travaux de rénovation d’appartements pour le compte d’une entreprise de B.T.P.
Au regard des nombreux éléments de preuve réunis, constitutifs d’un manquement aux obligations du contrat de travail auquel était soumis le gardien, le syndicat des copropriétaires a pu négocier la fin de ce contrat de travail avec le gardien.
L’intervention du Cabinet Arnoult International consistera à prouver le non-respect des conditions du contrat engageant les parties.
Contrat de mission
Pour chaque mission, un contrat est rédigé précisant l’objet de la mission, la méthodologie, les conditions financières et le délai d’intervention.
Directeur d'enquêtes
Votre dossier sera pris en charge par un directeur d’enquêtes dédié qui sera votre seul interlocuteur chargé de la coordination et de la mise en œuvre des investigations.
Rapport d'enquête
À l’issue des investigations, un rapport d’enquête détaillé, circonstancié et précis sera rédigé et pourra être produit, le cas échéant, devant la juridiction compétente.